一是第二百二十三條規定："承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。"二是第二百三十五條規定："租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物，返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。"
最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》2009年9月1日正式施行。《解釋》在吸收各級人民法院和學術界意見基礎上，確立了處理此類糾紛的規則：承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任;承租人經同意裝飾裝修，區分情況適用不同的處理原則，一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權;已形成附合的裝飾裝修物區分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規則。二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償，如何補償，要區分不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當得利對承租人進行補償;不同意利用的，裝飾裝修的現值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔;合同解除，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失;需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當得利對承租人予以補償;合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償，但當事人另有約定的除外。
因此，對于承租人來說，如果沒有約定可以經過出租人同意對房屋進行裝修，承租人可能面臨侵權，且裝修物無法得到補償的不利困境;如果期限屆滿時，如果租賃合同沒有約定裝修物的補償，則出租人無需補償。
基于上述論述，裝修網的小編以為，房屋租賃中的裝修條款應約定如下事項：
1、約定出租人是否同意承租人對房屋進行裝修或改造，如果同意那么裝修或改造的條件及裝修或改造的標準是什么、違反約定應承擔的恢復原狀、賠償損失、支付違約金等責任。
示范條款：
第 條 房屋使用與裝修
乙方應合理使用其所承租的房屋及其附屬設施。如因使用不當造成房屋及設施損壞的，乙方應立即負責修復或經濟賠償。
乙方如改變房屋的內部結構、裝修或設置對房屋結構有影響的設備，設計規模、范圍、工藝、用料等方案均須事先征得甲方的書面同意后方可施工。因乙方未按甲方書面同意的方案施工，導致房屋的主體結構受到破壞的，甲方有權選擇以下權利中的一種、幾種或全部：
沒收裝修保證金;
依附于房屋的裝修歸甲方所有;
要求乙方恢復原狀;
向乙方收取恢復工程實際發生的費用。
2、約定房屋交付時附屬設施和設備的狀況，對附屬設施、設備能否拆除、改建或者添設，租賃期滿交還時的具體要求。
示范條款：
第二條 房屋的坐落、面積、裝修、設施情況
1、甲方出租給乙方的房屋位于 _______________ ;門牌號為 。
2、出租房屋面積共______ 平方米。
3、該房屋現有裝修及設施、設備情況詳見合同附件。
該附件作為甲方按照本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還該房屋時的驗收依據。
3、如果有新裝修或添設附屬設施、設備，應明確約定租賃期滿時如何處理，若合同提前解除或終止時又應做何處理。
示范條款 第 條 違約責任
1、若乙方違約，導致甲方解除合同的，甲方不承擔任何對乙方裝修費用的補償責任。
2、若甲方違約，導致乙方解除合同的，由甲方賠償乙方裝修費用的殘值部分。
3、因租賃期間被拆遷導致合同解除時，甲方不對乙方承擔任何補償責任。若拆遷人對甲方就該租賃房屋有裝修方面的補償時，該權利由乙方享受。
4、合同期滿，雙方權利義務終止，甲方無需對乙方進行任何補償。
4、除此之外，合同還可以約定裝修期限、裝修免租期;裝修保證金等。通常情況下，出租人應給予承租人一定的裝修期限，該期限應屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內除需付物業管理費、水電費外，無須支付房租租金。雙方還應明確該期限屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金;為防止因承租人裝修造成房屋結構破壞，出租人可以要求承租人預先支付一定數額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中的義務。)
示范條款：
裝修期間：裝修期屬于本合同租賃期的一部分，不再獨立計算。裝修免租期 肆 個月，即自 年 月 日起至 年 月 日止，優惠免租期 壹 個月，即自 年 月
日起至 年 月 日止。裝修免租期及優惠免租期內乙方無需向甲方支付租金，但需支付物業管理費、營業水電煤氣費等其他約定的應付費用。
裝修保證金
乙方在簽定合同后 日內須向甲方交納裝修保證金。裝修保證金用于乙方沒有按照裝修方案進行施工給甲方造成的損失和影響的補償。
入場前的裝修保證金為 元。在乙方工程進行了50%時，甲方退還
元裝修保證金;在乙方完成全部工程后，甲方再退還節余的裝修保證金。節余的裝修保證金可直接轉為租賃押金。